Правительство говорит: новостройки будут становиться всё менее доступными
На днях появилась информация, что к 2030 году государство может сократить финансирование льготных ипотечных программ с нынешних 90% до 25%. Одновременно обсуждается серьёзная перестройка семейной ипотеки, а именно:
— Минимальная площадь квартиры — от 33 м²
— Максимальный срок кредита — 15 лет вместо 30
— Отмена комбо-программ
— Обязательная регистрация в купленном жилье
Для участия потребуется наличие ребёнка до 7 лет. Ставка 6% может сохраниться только при первоначальном взносе от 50%. При наличии любого ранее оформленного льготного кредита оформить новую семейную ипотеку будет нельзя.
Для семьи с одним ребёнком ипотека может измениться с 6% до 12%. В цифрах это выглядит так:
Сегодня:
- кредит 12 млн ₽
- срок 30 лет
- платёж около 72 000 ₽
С 1 июля:
- ставка 12%
- срок 15 лет
- платёж около 144 000 ₽
Для семей с двумя детьми платёж по аналогичному кредиту может вырасти с 72 000 ₽ до 129 000 ₽ в месяц.
Даже для семей с тремя детьми предполагаются ставки 8–10%, а льготные условия под 6% могут остаться только для многодетных семей с четырьмя детьми.
В последние пять лет рынок новостроек во многом рос благодаря государственной поддержке. До 80–90% ипотечных сделок на первичном рынке оформлялись именно по льготным программам.
Посмотрите на цифры:
2021 год — около 40 млн м² проданных новостроек (80% по льготным программам);
2023 год — около 31 млн м² (80% по льготным программам);
2024 год — 25,4 млн м² (90% по льготным программам до завершения господдержки);
2025 год — 25,6 млн м² (67% по льготным программам).
Здесь очень интересный переход: многие были уверены, что летом 2024 года после отмены господдержки под 8% рынок обрушится. Но этого не произошло. Место одной программы заняла другая: вместо массовой льготной ипотеки главным драйвером стала семейная ипотека.
Но сейчас всё больше сигналов говорит о том, что государство постепенно меняет подход.
Замглавы Минфина Иван Чебесков недавно прямо заявил, что строить государственную политику на массовом льготном кредитовании неправильно.
1 июля — это рубеж для рынка новостроек. Что изменится на самом деле?
Если раньше льготная ипотека одновременно поддерживала и семьи, и строительную отрасль, то теперь государство, похоже, окончательно разделяет эти задачи. Основной акцент смещается с поддержки девелоперов на поддержку рождаемости.
Параллельно власти всё внимательнее смотрят на рассрочки. По данным Минстроя, объём средств, которые ещё не поступили на эскроу-счета из-за продаж в рассрочку, уже достиг 1,1 трлн рублей. Доля таких сделок составляет 15–20% рынка.
Например на жилой комплекс бизнес-класса на Кутузовском проспекте от застройщика Среда действуют очень гибкие рассрочки до ввода дома в эксплуатацию.
Фактически рассрочки стали ещё одним способом поддерживать спрос там, где ипотека уже не работает. И именно поэтому регуляторы всё чаще говорят о необходимости наводить порядок и в этом сегменте.
Что это означает для обычного покупателя?
Последние несколько лет были уникальным периодом, когда государство фактически помогало миллионам семей покупать жильё на условиях, которые в рыночной экономике сложно назвать стандартными. Ипотека под 6–8%, субсидированные программы от застройщиков, минимальные ежемесячные платежи, длительные сроки кредитования — всё это стало привычным настолько, что многие начали воспринимать такие условия как норму.
Но всё больше признаков говорит о том, что эта эпоха постепенно заканчивается.Поэтому тем, кто сегодня размышляет о покупке квартиры для себя или своей семьи, важно учитывать не только текущие цены, но и направление движения рынка. Вполне возможно, что через несколько лет вопрос будет уже не в том, сколько стоит квартира, а в том, насколько вообще доступны инструменты для её покупки.
Если смотреть на происходящее без эмоций, то тренд выглядит очевидным: жильё в новостройках постепенно становится менее доступным, а льготные условия, к которым рынок привык за последние годы, могут остаться лишь в воспоминаниях.
