Из чего формируется стоимость недвижимости?
Цена квартиры, как конечного продукта от застройщика, формируется из многих факторов:
— прямые строительные расходы,
— материалы и оборудование,
— труд рабочих,
— земля и подключение к инженерным сетям,
— проектное финансирование и проценты по кредитам.
Себестоимость строительства за 2024 год она выросла на 18%, за 2025 год — ещё на 5–7%. Реальный рост, естественно, выше на 5–10%, так как официальная статистика не учитывает новые требования к архитектуре и инфраструктуре. Это фундаментальный фактор, который не позволяет девелоперам продавать жильё дешевле, как бы нам этого ни хотелось.
Существенное влияние на рост себестоимости оказывает инфраструктурная нагрузка. Москва перешла от строительства «жилья» к строительству «среды». Объём коммерческих и социальных помещений в новых кварталах увеличился с 20% до 40–50% от общей площади проекта. Каждый квадратный метр теперь несёт обязательства по строительству школ, детских садов, поликлиник и благоустройству. Всё это закладывается в цену.
Повысились градостроительные нормативы. Новые требования к навесным фасадам и энергоэффективности зданий обязали использовать сертифицированные материалы и сложные технологии монтажа, что также повышает итоговую стоимость.
В рамках действующего законодательства ФЗ 214, застройщики строят проекты на кредитные средства и это один из факторов, который напрямую влияет на ценообразование того или иного проекта.
Новый тренд на рынке недвижимости — в 2026 году новые проекты (корпуса) выходят в продажу с ценой выше, чем почти сданные дома. Даже снижение ключевой ставки не изменит этот тренд.
Рассчитывать на снижение цен в ближайшей перспективе едва ли стоит — дешевле не будет. Я говорю про ликвидное жильё, не хрущевки или ПИК. Хотя ПИК тоже дорожает.
На рынке сейчас эксперты делятся на 2 лагеря: кто-то говорит, что все плохо и рынок падает, а есть те, кто с этим не согласен и понимает, почему именно так происходит.
Мы работаем 25 лет и я проанализировала и прям рандомно выбрала сделки за последние годы.
Кейс 1. Проект ЗилАрт.
Покупали с ключами, по семейной ипотеке в сентябре 2024 года квартиру площадью 60,4м2 за 23.6 млн
Сегодня готовая квартира в сданном доме такой этой площади стоит 37.2 млн
Прирост составляет 13.600.000
Кейс 2. ЖК Страна Озерная
4 ком евро, площадь 72,1 кв м цена со скидкой, которую предлагал застройщик в июле 2025 — 33 390 000, цена в договоре с дополнительной скидкой, которую нам удалось согласовать для нашего клиента — 29 100 600. Скидка больше 4 млн. Цена на аналогичную квартиру со скидкой у застройщика сейчас — 48 790 000
Прирост меньше, чем за год — 19.689.400
Кейс 3. ЖК Пейв покупка на предстарте из закрытого пула
Клиент в декабре 2024 года купил квартиру 2Е в ЖК “Pave”, 42,6 м2 стоимостью 15 242 000, на текущий момент базовая стоимость приблизительно такой (уже нет большого выбора планировок) квартиры при 100% оплате составляет 28 954 800 р.7
Цена в мае 28 954 800.
Прирост составляет 14 042 005
Ещё больше кейсов и реальных видеоотзывов можно увидеть в нашем тг-канале, переходите по ссылке
Почему застройщики дают сейчас скидки?
Механика честных скидок — это не всегда фейки
Рынок привык, что многие скидки — это маркетинговый трюк: цену подняли, потом «снизили» до исходной и визуально получается выгодно, ну внутри это скидка-накидка. Но сейчас ситуация иная. Скидки — реальные, честные, но точечные.
Например, скидки на остатки в корпусах высокой степени готовности.
Когда корпус достраивается, застройщику нужно закрывать этап и выводить деньги из проекта. Последние квартиры могут продаваться с реально хорошим дисконтом, потому что банковское финансирование по этому объекту завершается, и каждый месяц простоя увеличивает издержки.
Скидка при 100% оплате — это отдельный важный инструмент. Застройщику выгодно получить всю сумму сразу по следующим причинам:
— Снижение нагрузки по проектному финансированию. Чем быстрее застройщик получает деньги, тем меньше процентов он платит банку.
— Ускорение оборачиваемости капитала. Один проект закрыт быстрее — средства можно запускать в следующий.
— Снижение рисков, связанных с изменением платёжеспособности покупателя. В рассрочке или ипотеке всегда есть риск, что платёж не поступит. Стопроцентная оплата этот риск обнуляет.
— Упрощение документооборота и снижение административных издержек на сопровождение сделки.
Поэтому скидка за 100% оплату — не благотворительность или обман, а экономически обоснованное решение. Застройщик готов поделиться частью своей выгоды от экономии на процентах и рисках с покупателем, который платит сразу.
Также, мы предоставляем дополнительную скидку на ряд проектов для наших клиентов. Это не публичное предложение, а закрытая партнёрская механика. Агентства, которые гарантируют результат, получают дополнительный дисконт для своих клиентов.
В очень редких случаях скидку можно согласовать и по ипотечным субсидированным программам, все расчеты лучше проводить в офисе продаж с нашим брокером и с менеджером под конкретно выбранную квартиру исходя из первого взноса покупателя и суммы кредита. Сейчас набирает популярность программа ипотеки под 8,5% на 3 года с ПВ от 25%. Сумма скидки уже будет рассчитываться индивидуально.
Нужно все сравнивать и просчитывать. Мы иногда считаем по 10-15 программам, чтобы уложиться в запрос покупателя.
Какие программы реально работают сейчас
- рассрочки без удорожания
Здесь вам не нужно получать одобрение банка и за 1.5-2 года можно частями расплатиться за квартиру без переплаты.
Например, в ЖК бизнес-класса на севере Москвы рассрочка с ПВ 50%, далее
платеж 25% до 30.12.2026 г. и остаток 25% не позднее 30.04.2027 г. Применяется скидка 20%!
- субсидированные ставки от застройщиков
Что такое субсидированная ставка и почему она так называется?
Хочу сегодня вам рассказать, почему ставка называется субсидированной? Банки берут деньги у ЦБ под определенный процент (зависит от ключевой ставки), а семейную ипотеку сейчас выдают людям под 6% годовых. Государство компенсирует банкам разницу, доплачивает за людей банкам их упущенную выгоду. А когда вы оформляете субсидированную ставку от застройщика, например 4% — 5%, то тогда застройщик берет на себя эти расходы.
На рынке сейчас представлено много уникальных программ. Остановлюсь на наиболее популярных сейчас в текущих реалиях и расскажу немного более подробно.
Первая программа — ипотека со ставкой 11,6% годовых на весь срок кредитования. Теперь детальные условия: сумма кредита — от 600 тысяч до 100 миллионов рублей, срок кредитования — от 1 года до 15 лет, первоначальный взнос — от 20,1% от стоимости квартиры.
Важное уточнение: программа распространяется и на строящиеся, и на готовые объекты.
Переходите по ссылке, чтобы получить безоплатную консультацию и рассчитать платежи под свой бюджет — ссылка
Многие сейчас стопорятся, потому что по бюджету не могут купить желаемое, а на меньшее не согласны.
Что происходит: цены растут, условия меняются, деньги обесцениваются, квартира становится всё дальше от вас.
Через 1–2 года тот же бюджет — это худший вариант, меньше площадь, дальше от центра и от метро, меньше ликвидность при будущей перепродаже.
Поэтому сейчас лучше купить что-то, и таким образом растить капитал.
