С отменой программы господдержки по ипотеке многие москвичи оказались в растерянности: как же теперь приобрести жилье? Но на рынке по-прежнему существует целый ряд альтернатив господдержке, которые могут помочь вам осуществить мечту о собственном жилье. Давайте разберемся, какие пути доступны для покупки жилья в Москве и как выбрать наиболее подходящий для вас.

До 1 июля существовало три основных льготных ипотечных программы, и самой популярной была, конечно, стандартная господдержка: под 8% годовых. Всё началось в пандемию – госпрограмма была запущена для поддержки застройщиков и покупателей недвижимости. Изначально господдержка планировалась всего на полгода, но её срок действия продлевался четыре раза.

  • 1 500 000 квартир люди смогли купить по льготной ипотеке
  • 20% из них – в Москве
  • 12% – в Подмосковье
  • На 69% выросли цены на недвижимость в Москве за время существования господдержки (это не совпадение, а закономерность: рост числа покупателей привёл к росту цен).
  • 80% сделок за эти 4 года заключалось по льготной ипотеке.

Закручивать гайки начали ещё в прошлом году, снизив кредитный лимит по программе до 6 миллионов — для Москвы это ни о чём. А затем и вовсе отменили эту программу.

В это же время ужесточили условия по семейной ипотеке: оставили её только для семей с детьми до 7 лет. Но это было, по крайней мере, ожидаемо.

А вот изменения в IT-ипотеке, третьей из льготных государственных программ, произошли просто одним днём: 31 июля объявили, что с 1 августа условия будут другими. Из этой программы исключили айтишников Москвы и Санкт-Петербурга, причём даже работая в другом регионе, купить московскую квартиру по этой программе теперь нельзя.

Почему так ужесточили условия? Здесь было несколько причин.

✔️Значительный рост ключевой ставки Центробанка, что увеличило разницу между льготной ставкой и ключевой, которую государство вынуждено покрывать из бюджета. Дальнейшее финансирование программы стало экономически нецелесообразным.

✔️Основными получателями льготной ипотеки в последний год стали обеспеченные россияне, которые инвестируют в недвижимость для получения пассивного дохода, а не для покупки единственного жилья для себя.

✔️Льготная ипотека привела к перекосу спроса в пользу первичного рынка, где цены росли быстрее.

Но даже если государство не заинтересовано в том, чтобы давать покупателям выгодные условия для покупки недвижимости, в этом очень заинтересованы застройщики. Вот какие финансовые инструменты я рекомендую рассматривать сейчас.

Рассрочки

Первый взнос от 10%, а дальше на год-два — либо без платежей, либо с небольшим ежемесячным платежом. Таким образом к моменту сдачи дома у вас уже будет выплачена часть суммы за квартиру. Остаток можно будет взять в ипотеку — при этом сумма, которую вы возьмёте у банка, будет ниже. А значит, ниже переплата по ипотеке.

Рассрочку предоставляет застройщик, а не банк. Не требуется собирать огромный пакет документов, на нервах ждать одобрения… Вы просто приходите и подписываете договор. Рассрочку дают всем.

Рассрочка позволяет неспешно и выгодно продать старую недвижимость, чтобы затем погасить остаток платежа. Или через год-два, к моменту сдачи дома, взять ипотеку уже на новых условиях. Среднесрочный прогноз Банка России по ключевой ставке содержит такие цифры: в 2025 году 10-12%, в 2026 – 6-7%.

Но со снижением ключевой ставки активизируется рост цен на недвижимость. А если взять рассрочку сейчас, цена на вашу квартиру будет зафиксирована на момент оформления рассрочки.

Скидки

Некоторые лоты продаются с очень хорошими скидками. Но здесь важно смотреть, почему настолько снижена цена: может быть, эта квартира имеет неликвидную планировку или неудачный вид из окна.

А иногда бывает, что застройщик просто пишет якобы «базовую» цену до невозможности завышенную, и вот вам отличная «скидка» от неё. Только вот скидки-то, по сути, нет, потому что по этой огромной «базовой» цене квартира даже не выставлялась никогда в продажу. Непрофессионалу разобраться в таких деталях может быть очень сложно.

Так что же, на самом деле скидки бывают только на неликвид? Нет и ещё раз — нет! У большинства застройщиков есть действительно отличные скидки, надо только знать, где искать.

Субсидированная ипотека без господдержки

Вместе с банками застройщики сейчас предлагают отличный процент по ипотеке. Некоторые программы — совсем как господдержка под 8% на первые несколько лет. Это позволит снизить финансовую нагрузку, когда дом строится. Есть предложения со ставкой 5.9% на 7.5 лет.

Есть и программы со сниженной ставкой на весь срок ипотеки. Кстати, субсидированные ставки у многих застройщиков действуют и для семейной ипотеки от 3.5% на весь срок!

Но здесь есть одно очень важное «но»!

Центробанку эти схемы застройщиков очень не нравятся, глава ЦБ снова раскритиковала положение дел на рынке новостроек. Поэтому с 2025 государство запустит ипотечный стандарт, обязательный для исполнения. Банки, работающие не по нему, получат запрет на выдачу ипотеки.

Когда это вступит в силу, и процентная ставка будет держаться на высоком уровне (такая политика ЦБ, чтобы охладить рынок), квартиру купить будет очень сложно, никаких поблажек застройщики сделать больше не смогут.

Таким образом, субсидированные ставки доживают последние месяцы. Но пока ещё есть возможность выгодно купить квартиру. Главное — не стоит откладывать покупку недвижимости и ожидать более выгодных условий, чем здесь и сейчас.

А когда уже рухнут цены? Мы наконец дождались этого момента?

Не стоит надеяться на падение цен в сегменте ликвидной недвижимости. Себестоимость квадратного метра зависит от многих факторов. Удорожание стройматериалов, дефицит оборудования, усложнение логистики, кадровый дефицит на рынке труда – всё это ведёт к продолжению роста цен.

Какую программу выбрать?

Сейчас, после отмены господдержки, стало особенно сложно разобраться в огромном потоке предложений от застройщиков. Помощь брокера сейчас необходима, как никогда. Мы анализируем рынок ежедневно, сравнивая предложения, отсекая невыгодные и подбирая лучшие условия для наших покупателей.

Если вам нужен совет по покупке жилья, обращайтесь, мы работаем, чтобы у вас был дом вашей мечты!