Как проверить собственника квартиры перед покупкой, чтобы избежать юридических рисков и потери денег? Разберём, какие документы необходимо изучить, как проверить продавца через ЕГРН и на что обратить внимание перед заключением сделки
При покупке квартиры лучше потратить лишний день на проверку документов, чем потом годами разбираться с последствиями неудачной сделки. Причём проверять нужно не только саму недвижимость, но и человека, который её продаёт: как он получил квартиру, есть ли у него право распоряжаться ею единолично и не претендует ли на неё кто-то ещё.
Разберёмся, какие документы запросить у продавца, где проверить необходимые сведения и какие обстоятельства могут поставить сделку под угрозу.
1. Убедитесь, что продавец действительно владеет квартирой
Первый шаг — проверить личность продавца и подтвердить его право собственности. Для этого понадобятся паспорт, актуальные сведения из ЕГРН и документ, на основании которого человек получил недвижимость.
Паспорт продавца
Начните с паспорта: сверьте данные продавца с документами на квартиру. Если фамилия менялась после брака или развода, попросите подтвердить это документами. Так вы убедитесь, что перед вами действительно собственник, а не человек с похожими данными.
Проверьте действительность паспорта через официальный сервис МВД России. Если квартиру продаёт не сам собственник, а его представитель, потребуется отдельная проверка полномочий.
В этом случае необходимо изучить нотариальную доверенность: выяснить, кто её выдал, какие действия разрешены представителю и не прекращено ли её действие. Информацию о доверенности можно проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты.
По возможности пообщайтесь с собственником лично, даже если сделку ведёт его представитель. Важно убедиться, что владелец действительно собирается продавать квартиру и согласен с условиями.
Закажите актуальную выписку из ЕГРН
В выписке из ЕГРН проверьте три главные вещи: кто владеет квартирой, кому принадлежат доли и есть ли ограничения на распоряжение недвижимостью.
Обратите внимание на следующие сведения:
- Правообладатель. Совпадают ли сведения о собственнике с данными продавца.
- Вид права. Квартира принадлежит одному человеку или нескольким собственникам.
- Характеристики объекта. Совпадают ли адрес и площадь с документами на квартиру.
- Обременения и ограничения. Есть ли ипотека, арест или другие ограничения, способные повлиять на сделку.
Важно: с 1 марта 2023 года персональные данные собственника в выписке из ЕГРН, которую запрашивает посторонний человек, по общему правилу не раскрываются, если владелец не разрешил их предоставление. Поэтому попросите продавца предоставить выписку с данными правообладателя.
А подробнее о видах обременения рассказала в этой статье.
2. Выясните, как продавец получил квартиру
Теперь нужно разобраться, откуда у продавца появилась квартира. Для этого изучите документ, на основании которого он получил право собственности: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации или другой документ.
Сверьте даты, данные участников и характеристики квартиры со сведениями ЕГРН. Это поможет заметить расхождения и понять, нужны ли дополнительные проверки.
Если квартира досталась продавцу по наследству, обратите внимание на обстоятельства её получения. Например, есть ли споры между наследниками и не оспаривает ли кто-то их права на недвижимость.
Если за короткое время у квартиры сменилось несколько владельцев, разберитесь в причинах. Возможно, у каждого была своя причина для продажи, но не исключено, что за чередой сделок стоят семейные конфликты, судебные споры или финансовые проблемы.
3. Проверьте супруга продавца, даже если его нет в ЕГРН
Выписка из ЕГРН может создавать впечатление, что у квартиры только один владелец. Но если недвижимость приобретена в браке, у второго супруга тоже могут быть на неё права, даже когда его имя нигде не указано среди собственников. Поэтому проверять нужно не только продавца, но и его семейное положение.
На практике квартира может относиться к общему имуществу супругов, даже если зарегистрирована только на одного из них. Поэтому необходимо выяснить не только то, состоит ли продавец в браке сейчас, но и был ли он женат/замужем в момент приобретения квартиры.
Когда квартира считается совместным имуществом
Если супруги купили квартиру во время брака на общие деньги, она по общему правилу считается их совместной собственностью, даже если оформлена только на одного из них. Другие правила могут действовать, например, если супруги заключили брачный договор или установили иной режим имущества.
Если квартира относится к общему имуществу супругов, для её продажи, как правило, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Что делать, если продавец развёлся
Развод не означает, что все имущественные вопросы между бывшими супругами автоматически решены. Поэтому выясните, делили ли бывшие супруги имущество, заключали ли соглашение или брачный договор, обращались ли в суд. Важно понять, кому квартира принадлежит сейчас с юридической точки зрения, а не только на чьё имя она оформлена.
В каких случаях квартира может быть личным имуществом продавца
Например, квартира, приобретённая до вступления в брак, по общему правилу является личной собственностью владельца. Обычно к личному имуществу также относится недвижимость, полученная одним из супругов в дар или по наследству.
Однако есть нюансы. Если во время брака за счёт общего имущества супругов или средств второго супруга были сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость квартиры, это может повлиять на её правовой режим.
Важно: проверять нужно не только действующего супруга, но и бывшего, если квартира приобреталась в период предыдущего брака. Это позволит выявить возможные имущественные права, которые не отражены в ЕГРН.
4. Проверьте продавца (и его супруга!) на банкротство и судебные споры
Есть ли процедура банкротства
Если у продавца большие долги, проверьте, не началась ли процедура банкротства и нет ли судебных решений или ограничений, которые могут повлиять на продажу квартиры. Если банкротство уже началось, важно разобраться в его стадии и понять, вправе ли собственник распоряжаться недвижимостью.
Есть ли судебные споры
Дополнительно проверьте доступные сведения о судебных разбирательствах с участием продавца. Для этого можно воспользоваться Картотекой арбитражных дел и официальными сайтами судов общей юрисдикции.
Что нужно знать об исполнительных производствах
Сведения об исполнительных производствах можно проверить в Банке данных ФССП России. Они помогут получить дополнительную информацию о взысканиях и задолженностях продавца.
Но наличие долга не равнозначно запрету на продажу. Самое важное — понять, затрагивают ли долги именно эту квартиру и нет ли ограничений, которые помешают продаже или создадут риск оспаривания сделки.
5. Выясните, кто ещё может иметь права на квартиру
Даже если с собственником и его супругом всё в порядке, на этом проверка не заканчивается. Нужно выяснить, кто зарегистрирован в квартире, кто участвовал в приватизации и не сохранилось ли у других людей право пользоваться жильём после продажи.
Кто зарегистрирован в квартире
Сама по себе регистрация по месту жительства не делает человека собственником. Но в отдельных случаях у жильца могут сохраняться права пользования квартирой и после смены владельца.
Есть ли среди собственников несовершеннолетние
Если среди собственников есть несовершеннолетние, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Уточните, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. Если его направили на приобретение жилья, дети при определённых условиях должны получить доли в собственности.
Почему важно изучить историю приватизации
Если квартиру приватизировали, проверьте, кто участвовал в приватизации и не отказывался ли кто-то от своей доли. Это важно, поскольку у некоторых жильцов, отказавшихся от участия в приватизации, может сохраняться право пользования квартирой даже после её продажи.
6. Где самостоятельно проверить сведения о продавце
Росреестр и ЕГРН. Здесь можно получить сведения о зарегистрированных правах на квартиру, её характеристиках и доступных данных об ограничениях. Для проверки личности правообладателя может потребоваться выписка, предоставленная самим продавцом.
Федеральная нотариальная палата. Сервис проверки доверенностей позволяет выяснить, действительна ли нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Позволяет проверить наличие опубликованных сведений о процедурах банкротства и связанных с ними обстоятельствах.
Картотека арбитражных дел и сайты судов общей юрисдикции. Помогают найти доступную информацию о судебных разбирательствах. При поиске важно учитывать, что не все дела связаны с недвижимостью, а часть сведений может быть недоступна в открытом виде.
Банк данных исполнительных производств ФССП России. Позволяет проверить доступные сведения об исполнительных производствах в отношении продавца.
И не забывайте, что совпадение фамилии и имени в судебном деле ещё не доказывает, что речь идёт о вашем продавце. Полных тёзок может быть и несколько.
И наоборот: отсутствие информации в открытых источниках не гарантирует, что у человека нет долгов, судебных споров или иных юридически значимых обстоятельств.
7. Какие действия продавца должны насторожить
Само по себе нежелание работать с риелторами или торговаться не говорит о проблемах с квартирой. Но есть ситуации, в которых покупателю стоит проявить осторожность.
- Продавец отказывается показывать документы. Если собственник не готов подтвердить своё право на квартиру или объяснить, на каком основании получил её, выясните причину до внесения аванса.
- Продавец торопит с заключением сделки. Фразы вроде «решайте прямо сейчас, иначе квартиру заберут» могут быть способом давления. Не позволяйте спешке мешать проверке документов.
- Обещания не хотят фиксировать в договоре. Если продавец гарантирует, что все жильцы выпишутся, мебель останется или определённые обязательства будут выполнены после сделки, соответствующие условия лучше закрепить письменно.
- Продавец уклоняется от вопросов о супруге или бывшем супруге. Если квартира приобреталась в браке, а продавец не хочет объяснять, как урегулированы имущественные отношения, этот вопрос нужно прояснить до сделки.
- В документах обнаружились расхождения, но продавец не хочет их объяснять. Не стоит рассчитывать, что несоответствия исчезнут сами собой после регистрации права собственности.
Главное правило: настораживать должны отказ от прозрачных условий сделки и нежелание подтверждать важные обстоятельства документами.
8. Можно ли проверить собственника самостоятельно или лучше обратиться к специалисту
Самостоятельно проверить основные сведения о продавце вполне реально. Сложнее разобраться в ситуациях, когда документы на первый взгляд в порядке, но за ними скрываются неурегулированные права бывшего супруга, особенности наследования или другие юридические нюансы.
Здесь важно не просто собрать документы, а понять, как они связаны между собой и могут ли выявленные обстоятельства повлиять на сделку. Специалист поможет оценить риски и определить, какие вопросы необходимо решить до подписания договора.
Если вы решите передать проверки в руки экспертов, прочитайте, как правильно выбрать агентство недвижимости.
