Когда мы думаем о покупке вторичной недвижимости, сразу возникает мысль: как бы не наделать ошибок, не стать жертвой мошенников или просто собственной недостаточной юридической грамотности. Если вы собираетесь покупать вторичку, не пропустите мою статью о проверке квартиры перед покупкой (https://svetlana-naumova.ru/proverka-kvartiry-pered-pokupkoy-yuridicheskie-aspekty/ ).
Но не следует забывать, что риски есть не только у покупателя, но и у продавца. Сегодня поговорим о них.
✅Главный страх продавца – это, конечно, передать квартиру покупателю, а деньги не получить. Для исключения такой возможности при расчётах используются аккредитивы.
Аккредитив считается одной из самых безопасных форм расчётов при сделках, он защищает и продавца и покупателя, а гарантом добросовестного выполнения условий выступает банк.
При расчёте через аккредитив покупатель и продавец обращаются в банк, и сумма для покупки квартиры «замораживается» на отдельном счету, который ещё не доступен продавцу, но уже недоступен и покупателю. После завершения сделки продавец предоставляет в банк документы, и банк перечисляет деньги с аккредитива продавцу.
Совет продавцу недвижимости: если покупатель просит воспользоваться не обычным аккредитивом, а сервисом «Безопасная сделка», соглашайтесь. Это чуть дороже, но принцип тот же. Только в этом случае покупателю не нужно будет беспокоиться о подлинности документов, а вам – везти их в банк. При «безопасной сделке» банк сам запрашивает документы о сделке и, как только право собственности регистрируется, деньги переводятся на счёт продавца.
✅Следующий риск – продажа недвижимости в рассрочку. В отличие от банков, которые тщательно проверяют платежеспособность клиентов, частный продавец часто действует наугад. Если покупатель не сможет выполнить свои обязательства и не внесёт следующий транш, вам предстоит долгая и сложная процедура судебного разбирательства.
Кроме того, здесь играет роль инфляция. Если рассрочка оформлена на достаточно большой срок, например, несколько лет, то реальная стоимость будущих платежей может значительно снизиться.
✅Дальше идёт классическая продажа по заниженной цене, чтобы снизить сумму налога. Попытка схитрить чревата тем, что вы просто получите эту самую меньшую сумму, указанную в договоре – и ни копейки сверху. И что кому вы потом будете пытаться доказать?
✅Но есть и противоположный риск: когда покупатель просит завысить в договоре сумму. Это может быть выгодно для участника ипотечной сделки. Но не для вас. Во-первых, вы заплатите повышенный налог. А во-вторых, если сделка будет по каким-то причинам признана недействительной, вам придётся вернуть покупателю всю указанную в договоре сумму.
Из вышесказанного вы можете сделать совершенно правильный вывод: безопасная продажа квартиры – это честная продажа. Но есть ещё один тип ошибок при продаже квартиры, который не завершится фатально, но может потрепать нервы и расстроить сделку.
✅Проблемы с регистрацией в Росреестре
Все документы по сделке внимательно изучаются и сверяются с информацией в ЕГРН и других официальных источниках. Если встретится ошибка ил неточность, регистрация будет приостановлена или вообще отменена. Это поправимо, но покупатель может отказаться ждать и переключиться на другой объект.
Совет продавцу недвижимости: закажите выписку об объекте недвижимости перед сделкой и лично убедитесь, что все документы в порядке.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше заранее подготовиться и учесть все возможные риски. Будьте готовы к возможным трудностям, но не позволяйте им испугать вас. Не стесняйтесь обращаться за помощью к профессионалам: риелторам, юристам и оценщикам. Чем больше вы знаете о процессе, тем увереннее будете себя чувствовать.