Когда мы думаем о покупке вторичной недвижимости, сразу возникает мысль: как бы не наделать ошибок, не стать жертвой мошенников или просто собственной недостаточной юридической грамотности. Если вы собираетесь покупать вторичку, не пропустите мою статью о проверке квартиры перед покупкой.
Но не следует забывать, что риски есть не только у покупателя, но и у продавца. Сегодня поговорим о них.
Главный страх продавца – это, конечно, передать квартиру покупателю, а деньги не получить. Для исключения такой возможности при расчётах используются аккредитивы.
Аккредитив считается одной из самых безопасных форм расчётов при сделках, он защищает и продавца и покупателя, а гарантом добросовестного выполнения условий выступает банк.
При расчёте через аккредитив покупатель и продавец обращаются в банк, и сумма для покупки квартиры «замораживается» на отдельном счету, который ещё не доступен продавцу, но уже недоступен и покупателю. После завершения сделки продавец предоставляет в банк документы, и банк перечисляет деньги с аккредитива продавцу.
Совет продавцу недвижимости: если покупатель просит воспользоваться не обычным аккредитивом, а сервисом «Безопасная сделка», соглашайтесь. Это чуть дороже, но принцип тот же. Только в этом случае покупателю не нужно будет беспокоиться о подлинности документов, а вам – везти их в банк. При «безопасной сделке» банк сам запрашивает документы о сделке и, как только право собственности регистрируется, деньги переводятся на счёт продавца.
Следующий риск – продажа недвижимости в рассрочку. В отличие от банков, которые тщательно проверяют платежеспособность клиентов, частный продавец часто действует наугад. Если покупатель не сможет выполнить свои обязательства и не внесёт следующий транш, вам предстоит долгая и сложная процедура судебного разбирательства.
Кроме того, здесь играет роль инфляция. Если рассрочка оформлена на достаточно большой срок, например, несколько лет, то реальная стоимость будущих платежей может значительно снизиться.
Дальше идёт классическая продажа по заниженной цене, чтобы снизить сумму налога. Попытка схитрить чревата тем, что вы просто получите эту самую меньшую сумму, указанную в договоре – и ни копейки сверху. И что кому вы потом будете пытаться доказать?
Но есть и противоположный риск: когда покупатель просит завысить в договоре сумму. Это может быть выгодно для участника ипотечной сделки. Но не для вас. Во-первых, вы заплатите повышенный налог. А во-вторых, если сделка будет по каким-то причинам признана недействительной, вам придётся вернуть покупателю всю указанную в договоре сумму.
Из вышесказанного вы можете сделать совершенно правильный вывод: безопасная продажа квартиры – это честная продажа. Но есть ещё один тип ошибок при продаже квартиры, который не завершится фатально, но может потрепать нервы и расстроить сделку.
Проблемы с регистрацией в Росреестре
Все документы по сделке внимательно изучаются и сверяются с информацией в ЕГРН и других официальных источниках. Если встретится ошибка ил неточность, регистрация будет приостановлена или вообще отменена. Это поправимо, но покупатель может отказаться ждать и переключиться на другой объект.
Совет продавцу недвижимости: закажите выписку об объекте недвижимости перед сделкой и лично убедитесь, что все документы в порядке.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше заранее подготовиться и учесть все возможные риски. Будьте готовы к возможным трудностям, но не позволяйте им испугать вас. Не стесняйтесь обращаться за помощью к профессионалам: риелторам, юристам и оценщикам. Чем больше вы знаете о процессе, тем увереннее будете себя чувствовать.
